รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดฯ เป็นเอกสารสำคัญที่ควรมีในการซื้อขายอสังหาฯ ทั้งนี้ก็เพื่อทำให้การซื้อขายบ้าน หรือ คอนโดฯ เป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยผู้ซื้อ ผู้ขาย สามารถใช้สิทธิตามกฎหมายฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้ หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาเกิดขึ้น ยกตัวอย่างขั้นตอนคือ เมื่อผู้ซื้อตกลงปลงใจที่จะซื้อห้องชุด ก็จะแจ้งความต้องการจะซื้อไปยังเจ้าของห้องชุดนั้นๆ แต่เพียงการบอกกล่าวด้วยวาจานั้นไม่ทำให้เกิดผลผูกพันทางกฎหมายขึ้น ถึงขั้นที่ทำให้ทั้งสองฝ่ายต้องรักษาสัญญาต่อกันที่จะไม่ขายห้องชุดนั้นให้กับคนอื่น หรือจะมีการซื้อห้องชุดนั้นภายในกำหนดเวลาที่กล่าวไว้ จึงต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันขึ้นเพื่อให้สามารถบังคับใช้ตามกฎหมายได้

โดยส่วนประกอบของสัญญาจะซื้อจะขายมีอยู่ 10 ส่วน ดังต่อไปนี้

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการจัดทำสัญญา

ส่วนนี้จะปรากฎเป็นส่วนแรกของสัญญา เพื่อบันทึกข้อมูลวันเวลาที่มีการทำสัญญาขึ้น รวมไปถึงสถานที่ที่มีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ ถ้าหากไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นที่ให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาขึ้นซึ่งก็คือวันที่ซึ่งปรากฎอยู่ในส่วนที่ 1 นี้

ส่วนที่ 2 รายละเอียดของคู่สัญญา

คู่สัญญาของสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีที่เป็นการซื้อขายกันโดยตรงนั้นจะประกอบไปด้วย 2 ฝ่าย ฝ่ายหนึ่งคือผู้จะซื้อ และอีกฝ่ายคือผู้จะขาย ในส่วนนี้จะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยจะใช้รายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชน โดยจะใช้สำเนาบัตรประชาชนเป็นเอกสารแนบท้ายของสัญญาจะซื้อจะขาย

ส่วนที่ 3 รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนนี้จะแสดงรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย สำหรับห้องชุดนั้นจะระบุถึงรายละเอียดของห้องชุดได้แก่ ชื่อโครงการ ชื่ออาคารที่ห้องชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ เลขที่ของห้องชุด เนื้อที่ห้อง ความสูง ความยาว ความกว้างของห้องชุด พร้อมแนบแผนผังแสดงที่ตั้งบนชั้นของอาคารและแบบแปลนภายในของห้องชุด นอกจากนั้นยังต้องระบุรายละเอียดของอาคารที่ห้องชุดนั้นตั้งอยู่ ได้แก่ หมายเลขโฉนดที่ดิน เลขที่ดิน ตำบล อำเภอ และจังหวัดซึ่งที่ดินตั้งอยู่ โดยรายละเอียดเกือบทั้งหมดจะปรากฎอยู่แล้วบนหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)

ส่วนที่ 4 ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน

ในส่วนนี้จะระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะซื้อจะขายห้องชุดในราคาเท่าไร โดยมีการระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษร พร้อมกันนั้นก็มีการแจกแจงอย่างชัดเจนว่าในราคาที่จะซื้อจะขายนี้มีส่วนที่แบ่งออกมาเพื่อเป็นมัดจำกี่บาท วิธีการชำระเงินเป็นการชำระด้วยเงินสด หรือถ้าชำระด้วยเช็คธนาคารก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่าย และระบุถึงจำนวนเงินส่วนที่เหลือที่จะให้มีการชำระในวันทำสัญญาซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์

ส่วนที่ 5 รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ใจความสำคัญของส่วนนี้คือการระบุวัน ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น ซึ่งอาจจะกำหนดเป็นวันที่แน่นอน หรือจะกำหนดเป็นจำนวนวันนับจากที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันก็ได้ แต่จะต้องมีการกำหนดวันที่สามารถรู้ได้แน่ชัดว่าจะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายกันเมื่อใด ซึ่งในส่วนนี้ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย นอกจากนี้ก็จะมีการระบุว่าให้ทำสัญญาซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดินแห่งไหนอย่างชัดเจน

อีกทั้งมีการกล่าวถึงเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีเงินได้ โดยกำหนดอย่างชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนบ้างและรับผิดชอบเท่าไร และผู้จะขายจะรับผิดชอบส่วนใดและจำนวนเท่าใด ซึ่งตรงนี้ต้องกำหนดให้ชัดเจนครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกอย่าง เพื่อที่ว่าเมื่อถึงวันที่ทำสัญญาซื้อขายกันจะได้ไม่ต้องมีการตกลงอะไรกันอีก ซึ่งเสี่ยงที่จะไม่สามารถตกลงกันได้ในภายหลัง

ส่วนที่ 6 รายละเอียดการส่งมอบห้องชุด

ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบห้องชุดให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลาเท่าไร หลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อเข้าตรวจสอบห้องชุดได้เมื่อไร ซึ่งถ้าตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามรายละเอียดที่ระบุในสัญญาฯ ก็จะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

ส่วนที่ 7 การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย

บางกรณีจะมีการกำหนดจากผู้จะขายเกี่ยวกับการโอนสิทธิของผู้จะซื้อไปยังบุคคลอื่น โดยผู้จะขายสามารถระบุในสัญญาจะซื้อจะขายบังคับไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้จะขาย นอกจากนี้บางรายยังระบุเพิ่มเติมไปด้วยว่าถ้าผู้จะซื้อต้องการโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิให้แก่ผู้จะขายในอัตราครั้งละกี่บาท และผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน ส่วนคำรับรองของผู้จะขายนั้นเป็นการเรียกร้องจากผู้จะซื้อให้ผู้จะขายรับรองว่าห้องชุดที่จะซื้อจะขายนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ อยู่ รวมถึงบังคับผู้จะขายว่าจะต้องไม่นำห้องชุดไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใด ๆ เพิ่มขึ้นอีกนับแต่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน

ส่วนที่ 8 การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในส่วนนี้จะกล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา โดยจะแบ่งการผิดสัญญาออกเป็นสองกรณี กรณีแรกเป็นการผิดสัญญาโดยฝ่ายผู้จะซื้อ ถ้าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินส่วนที่เหลือ ในกรณีนี้สัญญาฯ ให้ผู้จะขายริบเงินมัดจำที่วางไว้ตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายทั้งหมดได้ อีกกรณีหนึ่งคือ กรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อ สัญญาฯ ให้สิทธิผู้จะซื้อสารมารถฟ้องร้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาฯ ได้ รวมไปถึงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายต่าง ๆ

ส่วนที่ 9 ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ

คือข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น เช่น กรณีที่ต้องมีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้าให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะใช้คำนวณและกำหนดให้เริ่มคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ผิดนัด กรณีที่การเลื่อนหรือผ่อนผันเวลานั้นกระทบต่อสิทธิของแต่ละฝ่ายอย่างไรบ้าง และถ้ามีการทวงถามหรือการส่งเอกสารใด ๆ จะให้ส่งไปยังที่ใด โดยมากกำหนดให้เป็นการส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนไปยังที่อยู่ตามที่ระบุในส่วนแรกของสัญญาฯ และถือว่าผู้รับเอกสารรับรู้เมื่อมีการลงชื่อรับจดหมายดังกล่าวแล้ว เป็นต้น

ส่วนที่ 10 การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

หลังจากที่คู่สัญญารับทราบและเข้าใจข้อความในสัญญาฯ ตลอดครบถ้วนดีแล้ว ในส่วนนี้คือส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดการผูกนิติสัมพันธ์กันขึ้นด้วยการแสดงเจตนาให้สัญญาฯ มีผลบังคับใช้ระหว่างคู่สัญญา ด้วยการลงชื่อของผู้จะซื้อและผู้จะขายลงในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงชื่อรับทราบ โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ

ข้อควรรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขาย

หากมีการผิดสัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลอย่างไร

หากพ้นจากช่วงเวลาดังกล่าวไปแล้วไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น เพราะผู้จะซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ถือว่าผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้ฝ่ายผู้จะขายริบเงินมัดจำนั้นได้ ส่วนฝ่ายผู้จะขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับผู้จะซื้อรายอื่นในช่วงระยะเวลาดังกล่าว ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญาผู้จะซื้อไม่เพียงแต่เรียกเงินมัดจำคืนเท่านั้น แต่สามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ตนได้ รวมไปถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วก็ให้นำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย ผู้จะซื้อจะจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้วเท่านั้น

ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการวางมัดจำเท่าไร

กรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มือสองนั้นโดยทั่วไปแล้วจะวางเงินมัดจำอยู่ในช่วง 10,000-20,000 บาท หรือบางทีก็คิดในอัตราร้อยละ 5-10 จากราคาขาย แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งมัดจำในที่นี้คือเงินจองอาจจะเก็บเพียงร้อยละ 1-5 ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของแต่ละโครงการ ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นเงินมัดจำจะมีจำนวนมากน้อยเพียงใดจะขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นหลัก

ควรกำหนดระยะเวลาเท่าไร

โดยทั่วไปแล้วจะกำหนดระยะเวลาให้คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กัน พร้อมทั้งชำระเงินในส่วนที่เหลือจากมัดจำ ในช่วงเวลา 1-3 เดือนนับจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่มากพอที่ฝ่ายผู้จะซื้อจะสามารถติดต่อสถาบันการเงินเพื่อจัดหาสินเชื่อต่าง ๆ ได้


ขอบคุณข้อมูลจาก ddproperty.com
เรียบเรียงเพิ่มโดย ทีมงานบ้านน่าอยู่