รู้จักสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

การใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เป็นทางเลือกหนึ่งที่อำนวยความสะดวกในการขายได้มาก และเพื่อให้การทำงานเกิดความชัดเจนและราบรื่นยิ่งขึ้น จึงต้องมีการทำสัญญา เรียกว่า สัญญานายหน้าหรือสัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ขึ้น สำหรับผู้ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ การใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เป็นทางเลือกหนึ่งที่อำนวยความสะดวกในการขายได้มาก 

โดยเฉพาะผู้ขายที่ไม่ถนัดเรื่องการติดต่อประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ตัวแทนอสังหาฯ ที่เชี่ยวชาญจะรับหน้าที่ในเรื่องเอกสารและขั้นตอนต่าง ๆ ตลอดจนช่วยเหลือคุณในเรื่องที่เกี่ยวข้องได้เป็นอย่างดี และเพื่อให้การทำงานของนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เกิดความชัดเจนและราบรื่นยิ่งขึ้น จึงต้องมีการทำสัญญา ที่เรียกว่า สัญญานายหน้าหรือสัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ขึ้น

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

สัญญานายหน้าฯ นั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน ระหว่างฝ่ายหนึ่งคือผู้ที่ประสงค์จะขายอสังหาฯ และอีกฝ่ายหนึ่งคือนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีหน้าที่นำอสังหาริมทรัพย์ไปเสนอขายแก่ผู้ซื้อ และทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ขึ้นในที่สุด สัญญานายหน้าฯ นี้จะผูกพันระหว่างผู้ขายและนายหน้าโดยทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อกัน โดยผู้ขายมีหน้าที่จ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้าหรือตัวแทนฯ เมื่อนายหน้าหรือตัวแทนฯ ปฏิบัติหน้าที่สำเร็จคือเกิดการขายอสังหาฯ ตามที่ระบุในสัญญาขึ้น

รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร

รายละเอียดที่ระบุบนสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ นั้นประกอบไปด้วย 8 ส่วนหลัก ๆ ซึ่งในสัญญาอาจมีการสลับลำดับกันได้ ดังนี้

ส่วนที่ 1 รายละเอียดการทำสัญญา ในส่วนนี้มักจะปรากฎอยู่ตอนต้นของสัญญาโดยระบุมีการทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นที่ไหน และเมื่อไร

ส่วนที่ 2 ผู้ขาย หรืออาจจะเรียกว่าผู้ให้สัญญาก็ได้ ส่วนนี้จะระบุถึงรายละเอียดของผู้ขาย ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ และกำหนดว่าในต่อไปสัญญาฯ จะแทนด้วยคำว่าผู้ขาย หรือผู้ให้สัญญา

ส่วนที่ 3 นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ส่วนนี้จะระบุข้อมูลของผู้ที่จะมาเป็นนายหน้าของเรา ได้แก่ ชื่อและนามสกุล อายุ และที่อยู่ของนายหน้า ซึ่งในภายหลังจะแทนด้วยคำว่านายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เมื่อปรากฎในส่วนถัดไปของสัญญา

ส่วนที่ 4 อสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย รายละเอียดส่วนนี้เป็นการระบุข้อมูลโดยระเอียดถึงสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย ได้แก่ บ้านเลขที่ หมู่ ซอย ถนน แขวง เขต และจังหวัด

ส่วนที่ 5 ค่าตอบแทนนายหน้า รายละเอียดส่วนนี้เป็นส่วนที่ต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ เนื่องจากจะเป็นตัวบอกว่านายหน้าของเราจะได้รับค่าตอบแทนเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่จากการขายอสังหาฯ ตามที่ระบุในสัญญานี้ โดยการระบุจำนวนเงินต้องตรงกันทั้งตัวเลขและตัวอักษร

นอกจากนี้จะกล่าวถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงช่องทางหรือสถานที่ชำระค่าตอบแทน จำนวนงวดชำระ และกำหนดเวลาจ่ายค่าตอบแทนที่แน่นอน ที่สำคัญคือต้องระบุถึงการหักภาษี ณ ที่จ่ายด้วย

ส่วนที่ 6 ระยะเวลาของสัญญา ส่วนนี้จะระบุถึงช่วงเวลาที่สัญญาฉบับนี้เริ่มต้นมีผลบังคับใช้ผูกพันระหว่างคู่สัญญา และช่วงเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง รวมไปถึงวิธีการขยายระยะเวลาของสัญญาว่าจะต้องแจ้งความประสงค์ต่อกันภายในกี่วันก่อนสัญญาสิ้นสุด โดยจะต้องมีการตกลงเงื่อนไขและทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นอีกครั้ง

ส่วนที่ 7 เงื่อนไขหรือกรณียกเว้น ส่วนนี้จะระบุถึงเงื่อนไขหรือกรณียกเว้นในประเด็นต่าง ๆ ที่เป็นเหตุให้ต้องจ่ายค่าตอบแทนโดยที่ไม่เกิดการขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้น หรือเป็นเหตุให้ผู้ขายไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงการผิดสัญญาของคู่กรณีแต่ละฝ่ายที่จะทำให้เกิดผลตามที่สัญญาระบุเอาไว้

ส่วนที่ 8 การแสดงเจตนาเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ต่อกัน ส่วนนี้จะปรากฎอยู่ในส่วนท้ายสุดของสัญญา คือการลงชื่อของสองฝ่ายและพยาน เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้ขึ้น ฝ่ายแรกคือผู้ขายหรือผู้ให้สัญญา ฝ่ายที่สองคือฝ่ายนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ และพยานจำนวน 2 คน ลงนามพร้อมกัน จากนั้นต่างฝ่ายทั้งผู้ขายและนายหน้าต่างเก็บสัญญาเอาไว้กับตัวคนละหนึ่งชุด

ควรทำสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่ อย่างไร

ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการไม่ทำสัญญานายหน้าฯ คือความไม่ชัดเจนในเรื่องค่าตอบแทน ไม่ว่าจะเป็น ต้องจ่ายเท่าไดต้องจ่ายเมื่อไร ต้องหักภาษีก่อนหรือไม่ รวมไปถึงจะทำหน้าที่เป็นนายหน้าไปถึงเมื่อได ซึ่งความคลุมเครือตามที่กล่าวมานั้นทำให้เกิดความไม่ราบรื่นในการทำงานระหว่างกัน การมีสัญญาช่วยให้ทั้งสองฝ่ายสามารถเข้าใจประเด็นต่าง ๆ ได้ถูกต้องตรงกันตั้งแต่ตอนต้น และไม่ตกหล่นที่จะตกลงกันในเรื่องต่าง ๆ ได้อย่างชัดเจนและครบถ้วนตั้งแต่ตกลงใช้บริการตัวแทนอสังหาฯ ดังนั้นในการทำงานร่วมกับนายหน้า ผู้ขายควรจะทำสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์


ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก ddproperty.com
เรียบเรียงเพิ่มเติม: ทีมงานบ้านน่าอยู่