ลงทุนด้วย ทรัพย์รอการขาย NPA

การลงทุนในอสังหาฯ นั้นเป็นอีกทางเลือกหนึ่งซึ่งอยู่ในความสนใจของนักลงทุนมาโดยตลอด เนื่องจากเป็นการลงทุนที่สามารถให้ผลตอบแทนได้ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว อีกทั้งอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหลักทรัพย์เพียงไม่กี่ชนิดซึ่งเพิ่มมูลค่าขึ้นตามกาลเวลาอีกด้วย ส่วนวิธีการลงทุนนั้นนอกจากการซื้ออสังหาฯ ใหม่ หรือมือสองแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคารก็เป็นการลงทุนที่ไม่ควรมองข้าม เรามารู้จักการลงทุนใน NPA กันค่ะ

รู้จักทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร NPA

ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารหรือทรัพย์ NPA นั้นชื่อเรียกเต็มๆก็คือ Non-Performing Asset หรือทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้แก่ธนาคาร ทรัพย์สินเหล่านี้ส่วนหนึ่งก็คือหลักทรัพย์ค้ำประกันของสินเชื่อต่างๆ ของลูกหนี้ซึ่งไม่สามารถชำระหนี้ได้ หรือผิดนัดชำระหนี้ ธนาคารก็จะดำเนินการฟ้องร้องต่อกรมบังคับคดีให้นำทรัพย์สินออกประมูลในการขายทอดตลาดเพื่อเป็นทรัพย์สินเป็นเงินกลับมาชำระหนี้แก่ธนาคาร แต่จะมีทรัพย์สินบางรายการที่ธนาคารซื้อกลับมาจากการขายของกรมบังคับคดีเพื่อนำมาขายเองเพราะเชื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงกว่าราคาทอดตลาดของกรมบังคับคดี ทรัพย์สินเหล่านี้ก็คือทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือทรัพย์ NPA นอกจากธนาคารพาณิชย์แล้วก็ยังมีบรรษัทบริหารสินทรัพย์ทำหน้าที่ขายทรัพย์ NPA เช่นกัน

3 เหตุผลที่ควรลงทุนอสังหาริมทรัพย์ NPA

1. ราคาต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่

ด้วยราคาที่ต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่มากกว่า 10% โดยเฉลี่ย จึงเป็นจุดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ NPA และเป็นเหตุผลหลักที่สร้างความน่าสนใจในการลงทุน ซึ่งการที่ราคาต่ำกว่านั้นส่วนหนึ่งเป็นเพราะข้อจำกัดของธนาคารที่ไม่ต้องการเก็บ NPA ไว้นาน เนื่องจากเป็นทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ จึงต้องการเร่งจำหน่ายทรัพย์ NPA ออกไปโดยไวทำให้ไม่สามารถตั้งราคาสูงได้ อีกทั้งต้นทุนของทรัพย์ NPA นั้นต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ซึ่งต้นทุนการก่อสร้างนั้นมีแนวโน้นปรับตัวเพิ่มขึ้น 10-20% ทุกปีทำให้อสังหาริมทรัพย์ใหม่มีราคาสูงขึ้นตลอดสะท้อนตามต้นทุน แต่ทรัพย์ NPA ประเภทที่เป็นสิ่งปลูกสร้างจะไม่ได้รับผลกระทบเนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จในต้นทุนการก่อสร้างเดิม

2. ทำเลที่ตั้งมีศักยภาพสูงกว่า

อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้น เมื่อตอนที่ยังเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันของสินเชื่อก็ต้องผ่านเกณฑ์การประเมินคุณภาพหลักทรัพย์ในระดับหนึ่ง เช่น จะต้องตั้งอยู่ในเขตชุมชน มีไฟฟ้า ประปาและถนนเข้าถึง เป็นต้น ทำให้เมื่อกลายเป็นทรัพย์ NPA แล้ว อสังหาฯ เหล่านี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ โดยจะอยู่ในเขตธุรกิจหรือเขตชุมชนที่มีการพัฒนาแล้ว และบางส่วนก็รอการพัฒนา ทำให้ผู้ซื้อสามารถนำมาต่อยอดด้วยการใช้ประโยชน์เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มได้เลยในรูปแบบของอสังหาฯ มือสอง

3. ความเสี่ยงด้านการก่อสร้างต่ำ

อีกจุดเด่นหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์ NPA ซึ่งอสังหาฯ ใหม่ยกเว้นอสังหาฯ สร้างเสร็จก่อนขาย ไม่สามารถเทียบได้ก็คือความเสี่ยงด้านการก่อสร้างต่ำหรือแทบจะไม่มีเลย เนื่องจากทรัพย์ NPA ประเภทที่มีสิ่งปลูกสร้างมักจะเป็นสิ่งปลูกสร้างที่สร้างแล้วเสร็จ ทำให้ไม่ต้องกังวลว่าการก่อสร้างจะล่าช้า ไม่ได้มาตรฐาน หรือสร้างไม่เสร็จแบบโครงการใหม่ จะมีความเสี่ยงเดียวก็คือการก่อสร้างหรือต่อเติมที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายซึ่งเป็นเพียงส่วนน้อยเท่านั้น ดังนั้นประโยชน์ที่ผู้ลงทุนจะได้รับอีกประการหนึ่งจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ NPA ก็คือความสามารถที่จะเข้าใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที หรือถ้าต้องการปรับปรุง ตกแต่งเพิ่มเติมก็ทำได้ทันทีเช่นกัน

แนวโน้มการซื้อทรัพย์สินรอการขายธนาคาร NPA

ธนาคารกรุงไทยโดยนายสุชาติ เดชอิทธิรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารกลุ่มทริพย์สินพร้อมขาย ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ประชาชนและนักลงทุนให้ความสนใจซื้อทรัพย์ NPA เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูลในช่วงปี 2553-2555 นั้นธนาคารกรุงไทยขาย NPA ได้เฉลี่ยปีละ 1 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาก่อนหน้าที่ขายได้เฉลี่ยปีละ 5-6 พันล้านบาท สำหรับการซื้อทรัพย์ NPA เพื่อการลงทุนนั้นพบว่า ทรัพย์ซึ่งเป็นที่สนใจคือ ทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในแนวการพัฒนาเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งโครงการรถไฟฟ้า 10 สาย และการพัฒนาสาธารณูปโภคอื่นๆ ในอนาคต รวมไปถึงจังหวัดหัวเมืองที่จะเป็นจุดผ่านแดนสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ส่วนประเภทของทรัพย์สินที่อยู่ในความสนใจของนักลงทุน ได้แก่ ที่ดินเปล่า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า เป็นต้น

การลงทุนในทรัพย์สินรอการขายธนาคาร NPA

แนวคิดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคารนั้นยังคงตั้งอยู่บนหลักการเดียวกันกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการใหม่หรืออสังหาริมทรัพย์มือสอง โดยจะแบ่งการลงทุนออกเป็น 2 ระยะตามช่วงเวลา ได้แก่ การลงทุนในระยะสั้น ซึ่งเป็นการซื้อมาในราคาที่ต่ำกว่าและขายออกไปในราคาซึ่งสูงกว่า และการลงทุนในระยะยาวด้วยการนำอสังหาฯ นั้นมาสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องด้วยการปล่อยเช่า ซึ่งการลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาวนี้มีหลักในการตัดสินใจลงทุนได้จากการประเมินผลตอบแทนที่เป็นไปได้ ดังนี้

การลงทุนระยะสั้น ในการลงทุนระยะสั้นนั้นสิ่งที่ผู้ลงทุนควรให้ความสนใจก็คือ อัตราส่วนต่างกำไรหรือ Capital Gain ที่จะได้รับจากการขายอสังหาฯ ออกไป ซึ่ง Capital Gain นั้นคือความสัมพันธ์ระหว่างราคาที่ซื้อมากับกำไรที่ได้รับจากการขายไป ในขณะที่กำไรคือความสัมพันธ์ระหว่างราคาที่ซื้อมาและราคาที่ขายไป แสดงได้ดังสมการด้านล่างนี้

Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100

*กำไร = ราคาอสังหาฯ ที่ขายไป – ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา

ดังนั้นเพื่อให้ได้ Capital Gain ที่สูงผู้ลงทุนจะต้องซื้ออสังหาฯ มาในราคาที่ต่ำๆ และทำกำไรให้มาก ด้วยการขายออกไปในราคาสูงๆ ในการพิจารณาตัดสินใจว่าควรจะลงทุนใน NPA แต่ละรายการหรือไม่ผู้ลงทุนอาจเริ่มต้นจากราคาของทรัพย์ NPA ที่สนใจ ตามด้วยราคาตลาดของอสังหาฯ ในทำเลนั้นซึ่งจะเป็นราคาสูงสุดที่จะตั้งเป็นราคาขายได้ และอัตราส่วนต่างกำไรต่ำสุดที่ต้องการได้รับจากการลงทุนซึ่งจะใช้เป็นเกณฑ์ยอมรับหรือปฏิเสธการลงทุนในอสังหาฯ ดังกล่าว

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนสนใจทรัพย์ NPA ที่ประกาศขายในราคา 2.6 ล้านบาท แต่ราคาตลาดของอสังหาฯ ในทำเลนั้นขายกันในราคา 3.8 ล้านบาท โดยผู้ลงทุนต้องการอัตราส่วนต่างกำไร 40% สามารถพิจารณาตัดสินใจได้ดังนี้

กำไร = 3,800,000 – 2,600,000 = 1,200,000 บาท

Capital Gain = (1,200,000 ÷ 2,600,000) x 100 = 46.15%

จากตัวอย่างจะพบว่าสามารถประมาณการ Capital Gain จากการลงทุนได้เท่ากับ 46.15% ซึ่งมากกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำที่ตั้งไว้ที่ 40% ดังนั้นการลงทุนในทรัพย์ NPA รายการนี้จึงเป็นทางเลือกที่ผู้ลงทุนสามารถตัดสินใจยอมรับได้ คุณสามารถศึกษาเพิ่มเติมเรื่อง Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรได้ที่นี่

การลงทุนระยะยาว สำหรับการลงทุนระยะยาวด้วยการนำทรัพย์ NPA มาปล่อยเช่านั้น ผู้ลงทุนควรให้ความสำคัญกับอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าหรือ Rental Yield ประกอบการพิจารณาตัดสินใจลงทุนเพื่อปล่อยเช่า โดยเริ่มจากราคาทรัพย์ NPA ที่สนใจซื้อ และอัตราค่าเช่าในทำเลที่อสังหาฯ นั้นตั้งอยู่ โดยผู้ลงทุนสามารถกำหนดอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าขั้นต่ำที่ต้องการ และยึดเป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจว่าจะยอมรับหรือปฏิเสธการลงทุนในทรัพย์ NPA ดังกล่าวได้ โดยจะใช้การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น Gross Rental Yield ซึ่งเป็นวิธีการที่ไม่ซับซ้อน ดังสมการด้านล่างนี้

Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100

ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนสนใจทรัพย์ NPA ที่ประกาศขายในราคา 1.6 ล้านบาท เพื่อนำไปปล่อยเช่าในราคา 4,000 บาทต่อเดือน โดยอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ผู้ลงทุนต้องการเท่ากับ 8% ต่อปี สามารถพิจารณาได้ดังนี้

ปล่อยเช่า 4,000 บาทต่อเดือน รายได้จากการปล่อยเช่าทั้งปีโดยคาดการณ์ว่าจะมีผู้เช่าอย่างน้อย 10 เดือน เท่ากับ 40,000 บาท (4,000 x 10)

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (40,000 ÷ 1,600,000) x 100 = 2.5% ต่อปี

จากตัวอย่างพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ผู้ลงทุนจะได้รับจากการลงทุนในทรัพย์ NPA ดังกล่าวอยู่ที่ 2.5% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนต้องการที่ 8% ต่อปี ดังนั้นผู้ลงทุนจึงปฎิเสธการลงทุนในทรัพย์ NPA รายการนี้ วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นหรือ Gross Rental Yield นี้จะประมาณการได้ใกล้เคียงความเป็นจริงเฉพาะกรณีที่เป็นการซื้ออสังหาฯ โดยไม่กู้เลย และไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ เช่น ตกแต่ง ซ่อม เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ


ขอบคุณข้อมูลจาก ddproperty.com