รู้จักเอกสารสิทธิที่ดินแต่ละประเภท

ความรู้เรื่องเอกสารสิทธิที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับใครก็ตามที่ต้องการซื้อ ขาย เช่าหรือให้เช่า เนื่องจากเอกสารเกี่ยวกับที่ดินเหล่านี้เป็นหลักฐานยืนยันทางกฎหมายถึงกรรมสิทธิ์ สิทธิครองครองและสิทธิในการทำประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเอกสารเกี่ยวกับที่ดินนั้นมีหลายประเภทตามรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันไป ตามลักษณะอสังหาริมทรัพย์ และวัตถุประสงค์ เรามาทำความรู้จักเอกสารเกี่ยวกับที่ดินแต่ละประเภทไปพร้อมๆ กันค่ะ

โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 จ.

เป็นเอกสารทางที่ดินที่ใช้กันเป็นหลัก โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โฉนดที่ดินนั้นออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน นอกจากนั้นโฉนดที่ดินจะบอกรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนด รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ นอกจากนี้บนโฉนดยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก รวมไปถึงการให้หรือรับมรดก สามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช. 2

เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด(คอนโดมิเนียม) มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดิน บนหนังสือฯ จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลางและรายการเพิ่มเติมอื่นๆ

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ส. 3 ก.

เป็นเอกสารแสดงสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดิน ใช้วิธีการกำหนดตำแหน่งของที่ดินด้วยการใช้ระวางภาพถ่ายทางอากาศจึงไม่มีหมุดหรือหลักเขตแบบการทำโฉนดที่ดิน และมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนของแนวเขตที่ดินได้ การพิสูจน์แนวเขตจะอ้างอิงจากแนวรั้ว แนวหลักซึ่งปักกันเองระหว่างเจ้าของที่ดิน หรือ จากลักษณะทางภูมิประเทศที่เด่นชัด เช่น สันเขา ลำคลอง ต้นไม้ใหญ่ เป็นต้น การซื้อที่ดิน น.ส. 3 ก. ต้องให้ความสำคัญกับที่มาของการออก น.ส. 3 ก. ซึ่งต้องมีที่มาที่ถูกต้อง หมายถึงที่ดินต้องไม่อยู่ในเขตอุทยาน ป่าสงวน หรือพื้นที่คุ้มครองที่ไม่สามารถครอบครองได้อื่นๆ น.ส. 3 ก. ที่ชอบด้วยกฎหมายเท่านั้นจึงจะสามารถขอออกเป็นโฉนดที่ดินได้

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ส. 3

เป็นเอกสารสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยกรมที่ดินเช่นเดียวกับ น.ส. 3 ก. เพียงแต่ไม่มีการทำระวางเพื่อแสดงตำแหน่งที่ดิน รายละเอียดที่ระบุมีเพียงรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่และแนวเขต ซึ่งรับรองโดยกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านในพื้นที่ แต่อย่างไรก็ตาม น.ส. 3 จะมีโอกาสคลาดเคลื่อนมากกว่า น.ส. 3 ก. และต้องให้ความสำคัญกับที่มาของการออก น.ส. 3 เช่นเดียวกันคือต้องเป็นการออกหนังสือฯ โดยชอบด้วยกฎหมาย

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน น.ค. 3

เป็นเอกสารสิทธิในที่ดินซึ่งออกโดยนิคมสร้างตนเอง ในพื้นที่ซึ่งรัฐบาลกำหนดให้เป็นเขตนิคมสร้างตนเอง สมาชิกของนิคมสร้างตนเองจะต้องปฏิบัติตนตามเงื่อนไขของนิคมจึงจะสามารถนำเอกสารสิทธิจากนิคมฯ ไปออกโฉนดได้ และมีเงื่อนไขควบคุมการขายต่อที่ดินภายใน 5 ปี ตามช่วงเวลาที่ระบุในโฉนด ถ้าต้องการซื้อที่ดินภายในนิคมสร้างตนเองต้องรอให้พ้นช่วงเวลาดังระบุไปก่อน

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ส.ป.ก. 4-01

เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยมีวัตถุประสงค์ที่ต้องการจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกิน ดังนั้นผู้มีสิทธิได้รับที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จึงต้องเป็นผู้ยากไร้และไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองเป็นเกณฑ์สำคัญ หลังจากได้รับที่ดินแล้วก็มีเงื่อนไขที่กำหนดว่าจะซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 แก่ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่ดินตกทอดสู่ทายาท จากเอกสารสิทธิทั้งหมดที่กล่าวถึง ส.ป.ก. 4-01 เป็นเพียงเอกสารสิทธิเดียวที่ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดินและไม่มีความเกี่ยวข้องใดกับกรมที่ดิน การดำเนินการทุกอย่างจัดทำโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม


ขอบคุณข้อมูลจาก ddproperty.com