Capital Gain ขายบ้านได้กำไรมากกว่า

ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากระหว่างการลงทุนจะสร้างรายได้ เป็นกระแสเงินสดจากการให้เช่าอสังหาฯ แล้ว ในตอนท้ายเมื่อต้องการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ออกไปก็ยังได้กำไรจากการขายอีกด้วย เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วราคาประเมินของที่ดิน จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ตลอด และการซื้อขายอสังหาฯ นั้นจะทำกันที่ราคาตลาดเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งราคาตลาดนี้มีอัตราการปรับตัวเพิ่มขึ้นเร็วกว่าราคาประเมินอีกด้วย เมื่อขายอสังหาฯ แล้วได้อัตราส่วนต่างกำไรเท่าไรการคำนวณ Capital Gain สามารถให้คำตอบได้ วันนี้มาเรียนรู้เรื่อง Capital Gain ให้เข้าใจกันค่ะ

Capital Gain คืออะไร และคำนวณได้อย่างไร

Capital Gain คือ อัตราส่วนต่างกำไรซึ่งงอกเงยเพิ่มขึ้นมาจากต้นทุนที่ลงทุนไป แต่ก่อนที่จะกล่าวถึง Capital Gain ก็ต้องพูดถึงกำไรเสียก่อน เราทราบว่าการลงทุนของเราเกิดกำไรได้โดยเปรียบเทียบผลต่างระหว่างราคาที่ซื้อมากับราคาที่ขายไป โดยเมื่อราคาที่ซื้อมานั้นน้อยกว่าราคาที่ขายไป นั่นคือเราขายไปในราคาที่แพงกว่า ในกรณีนี้เราจะได้รับกำไรจากการขาย เช่น ซื้อบ้านหลังหนึ่งมาในราคา 2.3 ล้านบาท และขายออกไปในราคา 2.9 ล้านบาท ในกรณีนี้กำไรจะเท่ากับ 2.9-2.3 = ได้กำไร 6 แสนบาท ซึ่ง Capital Gain นี้จะนำเอากำไรที่ได้จากการขายไปเปรียบเทียบกับราคาที่ซื้อมา เพื่อหาว่าถ้าหากซื้อมาในราคา 100 บาท จะขายได้กำไรกี่บาท ซึ่งก็คือการทำออกมาให้อยู่ในรูปเปอร์เซนต์หรือร้อยละนั่นเอง แสดงความสัมพันธ์ได้ดังสมการด้านล่าง

Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100 

*กำไร = ราคาอสังหาฯ ที่ขายไป – ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา

ตัวอย่าง กรณีที่ได้กำไรจากการขายบ้าน 600,000 บาท จากราคาที่ซื้อมา 2,300,000 บาท สามารถหา Capital Gain ได้ ดังนี้

Capital Gain = (600,000 ÷ 2,300,000) x 100 = 26%

Capital Gain นำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างไร

การคำนวณ Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรนั้นเป็นการทำกำไรให้อยู่ในรูปของเปอร์เซนต์ ซึ่งก็คือการปรับราคาซื้อจาก 2.3 ล้านบาทให้เท่ากับ 100% และเปรียบเทียบว่ากำไร 6 แสนบาทนั้นจะเป็นกี่เปอร์เซนต์จาก 100% ซึ่งการทำเช่นนี้จะทำให้เราสามารถเปรียบเทียบกำไรที่ได้จากอสังหาฯ แต่ละรายการของเรา หรือเปรียบเทียบกับกำไรที่เกิดขึ้นจากการซื้อขายอสังหาฯ ในแต่ละทำเล และการทำเป็นเปอร์เซนต์นั้นจะทำให้เปรียบเทียบกันได้ เพราะเป็นการเทียบกลับไปที่ 100% เท่ากันหมดทุกรายการ

ตัวอย่าง คุณขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป 2 รายการ ได้แก่ บ้านเดี่ยวและคอนโด โดยบ้านเดี่ยวนั้นซื้อมาในราคา 4.6 ล้านบาท และได้กำไรจากการขาย 1.3 ล้านบาท ส่วนคอนโดนั้นซื้อมาในราคา 2.7 ล้านบาท และขายได้กำไร 8 แสนบาท ในการเปรียบเทียบแต่เฉพาะตัวกำไรนั้น จะเห็นว่าบ้านเดี่ยวนั้นขายได้กำไรมากกว่าคอนโดถึง 5 แสนบาท (1,300,000 – 800,000) แต่เมื่อพิจารณาว่าบ้านเดี่ยวนั้น ซื้อมาในราคาที่มากกว่าคอนดถึง 1.9 ล้านบาท เช่นกัน (4,600,000 – 2,700,000) จึงไม่สามารถบอกได้ว่าอัตราการทำกำไรของบ้านเดี่ยว หรือคอนโดสูงกว่ากันเนื่องจากซื้อมาในราคาที่ไม่เท่ากัน

ดังนั้นการทำเป็นเปอร์เซนต์ด้วยการทำให้ราคาซื้อเท่ากับ 100 เท่ากันจึงจะสามารถเปรียบเทียบกันได้ ซึ่งก็คือ วิธีการเปรียบเทียบจากอัตราส่วนต่างกำไรหรือ Capital Gain

Capital Gain บ้านเดี่ยว = (1,300,000 ÷ 4,600,000) x 100 = 28.26%

Capital Gain คอนโด = (800,000 ÷ 2,700,000) x 100 = 29.63%

เมื่อเปรียบเทียบกันด้วย Capital Gain แล้วจะพบว่า แม้ว่าบ้านเดี่ยวจะขายได้กำไรเป็นตัวเงินมากกว่าคอนโด แต่กลับมีสัดส่วนของปริมาณกำไรต่อเงินลงทุนที่ต่ำกว่าจึงมี Capital Gain ต่ำกว่า โดยถ้าลงทุนเท่ากันที่ 100 บาท ในบ้านเดี่ยวและคอนโด จะได้กำไรจากการขายบ้านเดี่ยวเพียง 28.26 บาท แต่จะได้กำไรจากคอนโด 29.63 บาทซึ่งมากกว่า

การเปรียบเทียบกำไรที่ได้รับจากการขายด้วย Capital Gain หรืออัตราส่วนต่างกำไรนั้น เป็นวิธีการที่สามารถช่วยให้ผู้ลงทุน สามารถเปรียบเทียบส่วนต่างกำไรที่ได้ จากการขายอสังหาฯ แต่ละรายการ เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจเลือกลงทุนอสังหาฯ ในแต่ละประเภท และแต่ละทำเล โดยจะทำให้มองเห็นสัดส่วนของกำไรที่จะได้รับเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่ลงทุนไปได้อย่างถูกต้องและชัดเจน

นอกจากการลงทุนในอสังหาฯ ด้วยการซื้อมาขายไปเพื่อเอาส่วนต่างกำไรจากการขายแล้ว ผู้ลงทุนสามารถเลือกปล่อยเช่าอสังหาฯ เพื่อสร้างรายได้ระหว่างการลงทุนได้อีกด้วย

ขอบคุณข้อมูลจาก ddproperty.com